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住まいの知識

不動産用語&注意のポイント

媒介契約とは

宅地建物取引業者に不動産の売買や、交換の仲介を依頼する際の契約のことです。3種類の契約タイプがあります。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社しか契約できません。また、売却の際は必ずその会社を通して売却をします。

専任媒介

1社の不動産会社としか契約できません。ただし、ご依頼主様が直接購入希望のお客様を見つけた場合のみ、不動産会社を通さず、売却することが出来ます。他の不動産会社とは契約できません。

一般媒介

複数の不動産会社と契約することができます。

(宅地建物取引業法約款より抜粋) 媒介契約は、売買・交換の対象となる物件の明確化・報酬額その支払時期の確認など、不明確やトラブルをさけるために必要です。この契約を交わすとき、専属専任や専任媒介契約は、依頼した業者以外の業者に重ねて依頼できませんので、依頼者は強い拘束をうけますが、依頼を受けた業者は負うべき成約に向けての努力義務をより積極的に行います。

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物件チェックポイント

物件の主なチェックポイント

  • 1.敷地状況
  • 2.内装・外装の材質・汚れ、ひびなどの状況
  • 3.部屋数、間取ごとの使いやすさ
  • 4.各部屋の向き、日当たり、風通し
  • 5.車庫・駐車場、駐輪場
  • 6.冷暖房設備設置状況
  • 7.増改築・リフォームの必要性
  • 8.収納スペースの状況 など

周辺環境の主なチェックポイント

  • 1.交通機関の状況(駅までの所要時間、始発・最終時間、混雑状況など)
  • 2.周辺道路の状況(交通量、混雑状況など)
  • 3.教育施設(学校、学区など)
  • 4.公共施設(病院・公園・図書館など)
  • 5.その他の周辺施設(商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など)
  • 6.その他の環境(騒音など)

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住宅ローン

住宅ローンは、大きく分けると「公的融資」と「民間融資」の2つに分けられます。 どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件などによって決定します。

フラット35

フラット35 住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で行っている、全期間固定型の住宅ローンです。住宅ローンを借りる時点で返済が完了するまで月々の返済額が確定するのが大きな特徴です。
財形住宅融資 勤務先で財形貯蓄をしている人を対象とした住宅ローン。

民間融資

銀行、信用金庫、信販会社などの民間金融機関が、それぞれの規定に基づいて行う住宅ローンなので、金利や融資限度額、返済方法なども各金融機関によって異なりますが、融資条件は一般的に公的融資の方がゆるやかです。

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諸費用について

諸費用は契約から引越しの流れの中で、その都度支払う費用のことです。住宅を購入する際には様々な諸費用がかかります。これらの諸費用の合計は物件価格の6〜8%が目安となります。

<諸費用の内訳>
登録免許税(国税) 登録免許税は、不動産の所有権移転登記や保存登記、住宅ローン借入れの場合の抵当権の設定登記などに課せられる税金です。
登録手数料 建物表示登記手続きの際の土地家屋調査士、建物所有権保存登記手続きの際の司法書士への報酬。(8万円から20万円程度が一般的)
ローン諸費用 ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用。
固定資産税
(日割りで計算)
不動産を所有しているとかかる税金。その年の1月1日時点の所有者に対して請求されます。  
都市計画税
(日割りで計算)
毎年1月1日時点での住宅所有者に対してかかる地方税です。
印紙税 印紙税は、売買契約書やローン利用の際の金銭消費貸借契約書などの作成について、売買金額・ローンの借入額に応じて、1通ごとに一定の収入印紙を貼付し、消印することによって納税します。
保険料 火災保険料など。
仲介手数料 売買価格の3%+6万円(別途消費税および地方消費税)。
不動産取得税
(地方税)
不動産の売買・交換・買いかえ・贈与など、不動産の取得に際して課せられる税金です。
その他費用 引っ越し費用・解体工事費・仮住まい費用など。

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住宅ローン控除

住宅ローン控除というのは、正式名を『住宅借入金等特別控除』のことを言います。住宅ローンを使って家を購入した場合に、ある条件をクリアしていれば、納めた税金がかえってくるという制度なのです。

一般住宅 認定長期優良住宅
年末のローン残高(最高3,000万円)
×
1%

年間最高30万円
年末のローン残高(最高4,000万円)
×
1%

年間最高40万円

10年間で最高300万円

10年間で最高400万円

ローン減税を受けるためには、確定申告が必要(ただし、サラリーマンの場合2年目からは年末調整)です。確定申告書の『住宅借入金(取得)等特別控除』欄に必要事項を記入し、下記の書類を添付して申告します。

税務署に申告する時に必要な書類

  • 1.住宅取得資金借入の年末の残高証明書
  • 2.住民票
  • 3.家屋の登記簿謄本
  • 4.源泉徴収票
  • 5.請負契約書または売買契約書
  • ※詳しくは税務署の窓口でお尋ねください。

また、『ローン減税』を受けていた人が転勤で貸家や空き家にしていた住宅に再入居した場合、特例期間なら、再入居後も『ローン減税』が再び利用できます。最初に住んだ年の12月31日までの間に転勤などの理由により『ローン減税』の申告ができなかった場合でも、再入居以後に申告すれば『ローン減税』の対象となります。

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不動産売買契約

重要事項説明

重要事項説明とは、売買契約の締結に先立ち、物件にかかわる文字通り重要な事項を説明するもの。宅地建物取引主任者の資格をもつ仲介業者が「重要事項説明書」によって説明を行います。重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者に確認するようにしましょう。

不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするためのものです。売主と買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払うことで契約が成立します。 不動産売買契約を締結した以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

契約時に用意するもの

  • 1.印鑑(ローンご利用の場合は実印)
  • 2.手付金(現金かお振込みかを事前に確認)
  • 3.印紙代(売買金額によって異なる)
  • ※ローンご利用の場合は、ローン申し込み用書類も必要です。
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住宅ローン申込みに必要なもの

住宅ローン申し込み時に必要な書類

  • 1.住民票(世帯全員記載のもの)
  • 2.印鑑証明書
  • 3.住民税決定通知書または、所得証明書
  • 4.源泉徴収票
  • 5.売買契約書・重要事項説明書
  • 6.運転免許証
  • 7.健康保険証
  • 8.ご実印
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物件の引き渡し

入居後のトラブルを未然に防ぐために、売主と買主で、物件の状態についての最終確認を行います。

・物件最終確認のポイント

  • 1.付帯設備表の内容との一致の確認
  • 2.物件状況報告書の記載内容との一致の確認
      (雨漏り・シロアリの害/建物の構造上主要な部位の木部腐食/給排水設備などの故障)
  • 3.隣地との境界の明示
  • 4.電気・ガス・水道の使用方法、故障時の連絡先の引き継ぎ
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所有権移転登記

「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することです。その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼することになります。司法書士が、必要書類を預かり、登記の申請書を作成して法務局に提出します。登記済の登記識別情報などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないように注意して保管しましょう。
※登記済権利書の再発行はできません

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残代金支払い

残代金支払いの流れ

  • 1.登記申請書類の確認
         所有権移転登記の申請。
         登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼。
  • 2.残代金の支払い
         手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払う。  
  • 3.固定資産税などの精算
         登記費用を支払い、固定資産税(登記日からの日割清算)などの精算。  
  • 4.関係書類の受け取り
         付帯設備の保証書・取扱説明書などの受け取り。  
  • 5.鍵の引き渡し
         住居のカギの受け取り。  
  • 6.諸経費の支払い
         仲介手数料などの諸費用支払い。

残代金支払い時に必要なもの

  • 1.残代金
  • 2.仲介手数料の残額
  • 3.登記費用(登録免許税および司法書士への報酬になります)
  • 4.固定資産税/都市計画税、管理費などの精算金
  • 5.住民票
  • 6.印鑑(実印)
  • 7.印鑑証明書(抵当設定時のみ必要になります)
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